부동산을 처음 소유하게 되면 토지와 주택부터 시작해 각종 세금 등에 굉장한 신경을 쓸 수 밖에 없습니다. 특히 세금관련해서는 주택공시가격이나 개별 공시지가 등의 생소한 용어가 등장해 더더욱 어려움을 겪는 분들이 많습니다. 본 글에서는 개별 공시지가 조회 및 실거래가 반영률 확인 방법을 알아보고, 주택공시가격과 어떤 점에서 차이가 있는지 간단한 개념을 함께 살펴보도록 하겠습니다.
📌 개별공시지가 조회 및 토지 민원서류발급 요약
✅ 개별공시지가는 표준공시지가를 토대로 산정한 각 개별지의 공시가격
✅ 주택공시가격과 개별공시지가는 각각 주택과 토지에 대한 공시가로 다른 용어임
✅ 공시지가 확인 방법, 실거래가 반영률 및 각종 부동산 민원 서류 발급 안내는 본문 참고
📌 놓치면 후회하는 복지소식
공시지가란?
공시지가는 공시된 지가, 즉 공시된 땅의 가격을 말합니다. 이때 공시지가는 시장에서 실제로 거래되는 ‘실거래가’와는 다른 개념으로 매년 정부(국토교통부) 및 지자체에서 토지의 가치를 평가하여 공시하는 가격입니다. 이때 공시되는 가격은 시장상황과 물가 및 경제 여러 지표를 고려해 시장에서 거래가될 수 있는 적정한 가격을 임의로 정한 것으로 해당 토지의 실소유주는 공시지가를 기준으로 각종 세금 및 정부 정책 대상자 여부 등을 판단할 수 있습니다.
공시지가 vs 공시가격
공시지가와 공시가격의 개념을 간단히 구분하자면 공시지가는 땅(토지)의 가격을, 공시가격은 주택의 가격을 나타내는 지표로 볼 수 있습니다. 개인이 소유한 아파트를 예로 들면, 아파트는 공동주택으로 분류되며 이때는 공동주택 공시가격을 조회함으로써 본인 소유의 아파트의 기준 가격을 확인할 수 있습니다. 토지의 공시지가가 아닌 주택공식가격 조회가 필요하신 분들께서는 아래를 참고하시기 바랍니다.
표준공시지가 vs 개별공시지가
주택의 가격과 토지의 가격에 대한 이해를 마치고 막상 토지의 가격인 공시지가 조회를 하고자 하면 또 헷갈리는 개념이 있는데 바로 표준공시지가와 개별공시지가입니다. 표준공시지가의 경우 정부(국토교통부)에서 공시한 토지의 적정가격이며, 개별공시지가는 이렇게 발표된 표준공시지가를 기준으로 시 또는 구 차원에서 개별로 다시 평가하여 공시한 토지의 가격을 일컫습니다.
📌 표준공시지가 : 국가에서 매년 발표하는 표준이 되는 토지의 가격
📌 개별공시지가 : 표준공시지가를 기준으로 지자체에서 각 개별토지의 가격을 산정한 것
조금 더 이해하기 쉽도록 풀어보면, 표준공시지가는 주변의 비슷한 땅이 대략 단위면적당 얼마의 가격인지 참고하는 기준이 되는 가격으로 볼수 있습니다. 예를 들어 ‘가’라는 농업용지의 표준공시지가를 확인하니 1m2 당 15만원이라고 하면, 대략적으로 ‘가’지역의 농업용지는 1m2당 15만원 선의 가격을 형성하고 있다고 판단할 수 있다는 것입니다. 하지만 실제로 모든 농업용지가 가격이 같지는 않기 때문에 개별공시지가를 확인함으로써 ‘가’지역의 다양한 개별 농업용지에 대한 구체적인 가격 비교를 할 수 있습니다.
공시지가 조회 방법
공시지가 조회는 국토교통부에서 운영하는 부동산 공시가격 알리미 사이트를 이용하면 쉽게 조회할 수 있습니다.
표준공시지가 조회
표준공시지가는 [부동산 공시가격 알리미 > 토지 > 표준공시지가 > 연도별 결정공시지가]로 이동하여 주소지 또는 지도 검색을 통해 간편하게 조회할 수 있습니다. 사이트 이동이 귀찮으신 분들은 아래의 ‘표준 공시지가 조회하기’ 버튼을 통해 바로 조회 화면으로 이동하실 수 있습니다.
개별공시지가 조회
개별공시지가의 경우 표준공시지가를 기준으로 각지자체에서 개별 토지에 대한 가격을 책정한만큼 부동산 공시가격 알리미에서도 각 지역 시청 또는 구청 홈페이지를 통해 확인하는 것을 권장하고 있습니다. 간편한 확인이 필요하신 분들은 아래 지역별 링크를 통해 이동하시면 즉시 개별공시지가 조회 및 확인이 가능합니다.
토지 민원서류 발급
개별공시지가 이의신청
개별공시지가는 앞서 설명한 것처럼 표준공시지가를 기준으로하여 지자체에서 평가한 토지의 적정가격입니다. 이를 기준으로 토지 실소유자에게 부과되는 각종 세금 또는 정부지원정책 자격요건 등을 판단하게 되며 실소유자는 이에 이의신청을 할 수 있습니다. 이의 신청의 경우 개별공시지가 공시일 이후 30일 이내 신청해야 하며 아래를 통해 신청을 할 수 잇습니다.
개별공시지가 실거래가 반영률
개별공시지가와 실제 토지가 거래되는 실거래가는 필연적으로 차이가 발생할 수 밖에 없습니다. 실거래가의 경우 실제 시장의 변동에 따라 가격이 수시로 바뀌는 반면 공시지가는 연간 1회 공시되는 가격이기 때문입니다. 또한 실거래가는 기대심리와 각종 지역 개발호재 등에 의해 잠재가치가 함께 평가되어 거래가 되는 가격이므로 보통 공시지가에 비해 높은 가격을 형성하고 있습니다. 하지만 국가나 지자체 입장에서 토지행정의 기준이 되는 것이 공시지가이기 때문에 실제로 이 공시지가를 실거래가와 맞추기 위해 노력하고 있습니다.
때문에 공시지지가 실거래가 반영률 또는 공시지가 현실화율 등으로 불리는 실제 거래가와 공시지가 간의 차이 또한 해당토지를 바라보는 중요한 지표가 됩니다. 최근 3년(2022~2022)간 개별공시지가 실거래가 반영률을 살펴보면 아래와 같습니다.
| 구분 | 2020년 | 2021년 | 2022년 | 2023년(추정) |
|---|---|---|---|---|
| 공시지가 | 65.6% | 68.4% | 71.4% | 65.4% |
| 단독주택 공시가격 | 53.6% | 55.8% | 57.9% | 53.5% |
| 공동주택 공시가격 | 69.0% | 70.2% | 71.5% | 69.0% |
참고로 2023년 공시지가 및 공시가격의 경우 2023년 1월 1일 기준공시가 4월 28일에, 2023년 6월 1일 기준공시가 9월 26일에 공시됩니다.
공시지가 자주 묻는 질문
개별공시지가 이의신청은 어떻게 하나요?
개별공시지가 공시 전 해당토지가 속하는 각 시군구 민원실에서는 의견청취 기간을 운영합니다. 2023년에는 3월 21일 ~ 4월 10일 사이 약 20일간 공시예정가격에 의견이 있는 토지소유자들의 의견을 받습니다. 이후 4월 28일 개별공시가 이뤄지면 30일 이내 해당민원실 또는 정부24를 통해 이의신청을 접수하시면 됩니다.
개별공시지가는 어디에 쓰이나요?
개별공시지가의 활용처를 크게 나눠보면 조세, 토지행정, 복지, 공적평가, 부담금 등으로 구분할 수 있습니다. 실질적으로는 조세, 즉 부동산 관련 각종 세금의 산정 기준이 되므로 토지 소유자 입장에서 민감할 수 밖에 없습니다.
함께 보면 좋은 글
